生き残りの投資

私はあるルールに基づいて投資しているわけではない。 ゲームのルールが変わる瞬間をめがけてトレードを仕掛けるのだ。

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REATに激震

 世界の不動産投資信託(REIT)に変調の兆しが見られる。きっかけは12月の米利上げ観測だ。日本では米国のREITで運用する投資信託の残高が4兆円以上に膨らんでいる。米国が9年半ぶりに利上げに動けば、国内の個人マネーの流れにも影響が広がりそうだ。


 10月の米雇用統計が市場予想から大きく上振れた先週6日。「すわ、利上げ接近」と受け止めた投資家が売りに回り、米国の代表的なREIT指数であるFTSE・NAREITエクイティリート指数は3.0%下落した。下落率は中国不安を背景にダウ工業株30種平均が一時1000ドル以上、下げた8月24日(4.7%)以来の大きさ。翌営業日の9日も続落し、2日間の下落率は4.4%に達した。


 利上げはREITにとって主に2つの点で悪材料となる。一つは分配金利回りの高さといった相対的な投資魅力が金利上昇で薄れてしまう点。もう一つは不動産物件購入のための資金調達費用がかさむという点だ。


 米REITの下落の影響は世界にも及ぶ。世界のREITで運用するファンドが時価総額に応じて持ち高を減らす必要が生じるためだ。S&P国別REIT指数(現地通貨ベース)の2日間(6、9日)の下落率はフランス、トルコ、香港、オランダが3%台、ドイツ、英国、カナダが2%台に達した。東証REIT指数の下落率は0.4%にとどまるが上値は重い。




 米REITは日本の個人にとって人気の高い投資先の一つだ。投信調査会社モーニングスターによると、米REITで運用する国内公募追加型投信(上場投信を除く)の純資産額は10月末時点で4兆5000億円、本数は76に上る。リーマン・ショック直後の08年10月に比べ金額で約60倍、本数は4倍に増加した。新興国の債券で運用する投信が13年4月の6兆9000億円をピークに直近では2兆7000億円まで減少したのとは対照的だ。


 不動産収入の増加を伴う金利上昇であれば、必ずしもREITにとって逆風とはならない。米国の前回の利上げ局面だった04年6月から06年6月にかけて、FTSE・NAREIT指数は4割以上、上昇した。次の利上げは、前回のケースの再現となる可能性も否定できない。


 しかし、前回と比べREITに割安感が薄れ、米国の金融政策にも不確実性が残ることを考慮すると楽観視はできない。


 JPモルガン・アセット・マネジメントによれば、米REITの分配金利回りは10月末時点で3.9%。住宅バブル期の07年1月並みの低水準(価格は高値)だ。


 米連邦準備理事会(FRB)が0.25%ずつの連続利上げを事実上示唆していた前回と比べ、「経済指標次第で利上げのペースが上がるか下がるか分からない」という次の利上げ局面では、金融政策の予見可能性が大きく異なる。「金融政策の不確実性は、REITから投資マネーを遠ざける」(JPモルガン・アセットの重見吉徳チーフ・グローバル・マーケット・ストラテジスト)。


 全米不動産投資信託協会(NAREIT)によれば、米REITの時価総額は10月末時点で9390億ドル(約115兆円)。1日の平均売買高は64億ドルで10年前に比べ3.5倍に膨らんだ。日本の個人投資家に加え、スイス国立銀行(中央銀行)が外貨準備の運用対象として400億円以上保有するなど、米REITは投資家層の裾野も広い。それだけに、米利上げの影響は軽視できない。
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  1. 2015/11/11(水) 15:40:00|
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